Warum fast 60 Prozent der Eigentumswohnungen bar bezahlt werden
Im Juli 2026 wurden in Sarasota County 59,7 Prozent aller Eigentumswohnungen ohne Finanzierung gekauft. Bei Einfamilienhäusern waren es 33,6 Prozent.
Das ist kein Wohlstandssignal, sondern eine Folge der Gesetzesänderungen nach dem Hauseinsturz in Surfside. Ältere Wohngebäude müssen seither bautechnisch geprüft werden, und die Eigentümergemeinschaften müssen für bestimmte Bauteile verbindlich Rücklagen bilden.
Wo diese Unterlagen fehlen oder Mängel offenlegen, stufen die großen amerikanischen Kreditkäufer das Gebäude als nicht förderfähig ein. Ohne sie gibt es in der Praxis kein normales Darlehen. Wer kaufen will, zahlt bar — oder kauft woanders.
Für Sie heißt das: Der Zustand der Eigentümergemeinschaft ist wichtiger als der Zustand der Wohnung.
Warum das anders ist, als Sie es kennen
Wer auf Deutsch nach „Sonderumlage“ sucht, landet im deutschen Wohnungseigentumsrecht. Das führt in die Irre, weil zwei Dinge anders laufen:
Die Rücklage lässt sich nicht mehr klein halten. In Deutschland kann eine Eigentümerversammlung die Instandhaltungsrücklage niedrig ansetzen. Für die geprüften Bauteile geht das in Florida nicht mehr.
Die Prüfung ist vorgeschrieben, nicht freiwillig. Sie wird von der Baubehörde angestoßen, und es gibt Fristen, deren Versäumnis Folgen hat.
Das Ergebnis sehen Sie am Hausgeld. Oder, wenn die Gemeinschaft die Rücklage nicht aufbaut, an einer Sonderumlage.
Die Fragen, die vor der Entscheidung beantwortet sein müssen
Keine davon beantwortet das Exposé. Die Antworten stehen in den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, und die bekommen Sie nach Vertragsschluss in Ihrer Prüffrist:
- Baujahr und Prüfstatus des Gebäudes. Steht eine Prüfung an, läuft sie, ist sie abgeschlossen?
- Liegt eine aktuelle Rücklagenstudie vor, und was empfiehlt sie?
- Gibt es beschlossene oder absehbare Sonderumlagen?
- Wie hoch ist das Hausgeld heute und wie hat es sich entwickelt?
- Der Windsturm-Selbstbehalt der Gebäudeversicherung. In Küstenlage ist das oft der größte verdeckte Kostenblock.
Unsere Aufgabe dabei: die Fragen auf den Tisch bringen, bevor Sie ein Angebot abgeben, die Unterlagen anfordern und die Frist im Blick behalten. Bewerten müssen Sie sie — bei größeren Beträgen mit einem Anwalt, der Florida-Condo-Recht macht. Ein Angebot ohne diese Angaben taugt für eine Kaufentscheidung nicht.
Was Sie als Käufer verlangen können
Sobald ein Kaufvertrag zustande gekommen ist, schuldet Ihnen der Verkäufer auf eigene Kosten die Unterlagen der Gemeinschaft: Teilungserklärung, Satzung, Jahresabschluss und Budget, die Zusammenfassung des Prüfberichts und die Rücklagenstudie — oder die Erklärung, dass keine vorliegt.
Danach haben Sie ein befristetes Rücktrittsrecht. Es ist kurz, es beginnt zu laufen, sobald Sie die Unterlagen haben, und mit dem Notartermin ist es erloschen. Wir sorgen dafür, dass die Unterlagen früh genug kommen, damit die Frist Ihnen nützt und nicht gegen Sie läuft.
Was das Gesetz Ihnen nicht schuldet, wir aber trotzdem anfordern:
- den Prüfbericht im Volltext, nicht nur die Zusammenfassung
- die Protokolle der Versammlungen des letzten Jahres
- die detaillierte Rücklagenaufstellung
- die Versicherungsnachweise mit Selbstbehalten
- den Anteil säumiger Eigentümer
Das lässt sich vertraglich sichern. Wir tun es standardmäßig.
Zwei Wohnungen, ein Preis, zwei Welten
Zwei Objekte im selben Haus, im selben Preisbereich, können wirtschaftlich völlig verschieden sein. Das eine liegt in einem Gebäude mit abgeschlossener Prüfung und ausfinanzierter Rücklage. Das andere in einem, dessen Sanierung noch bevorsteht.
Der Kaufpreis sagt Ihnen nicht, welches der beiden Sie vor sich haben. Die Unterlagen tun es.
Wie ein Kauf in Florida abläuft, was Escrow und Title Insurance sind und wie
die Prüfungsfrist funktioniert: Das steht ausführlich auf unserer
Ratgeberseite.
In Florida treten wir als Immobilienmakler auf, nicht als Rechts- oder Steuerberater. Bea Weiss ist in Deutschland als Rechtsanwältin zugelassen; diese Zulassung gilt nicht für Rechtsberatung in den USA. Was hier steht, ist Praxiserfahrung und ersetzt keine Beratung im Einzelfall. Für Ihr konkretes Objekt ziehen wir, wo nötig, einen Anwalt oder Steuerberater in Florida hinzu.
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Axel Weiss
Broker, Sea to Sky Realty · Lizenz CQ1031905
Bea Weiss
Rechtsanwältin (D) · Licensed Real Estate Consultant (FL)
Veröffentlicht am 1. September 2026 · Zuletzt geprüft am 1. Oktober 2026